团购房如何规避风险

发布于2022-07-24 14:21:00
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网友回答2022-07-24
据此,业内人士推测:在接下来的时间里,迫于资金方面的压力,房开商必将争相展开各种促销活动,房屋团购也必将成为一个新的热点,成为购房者购房的重要模式。   房屋团购是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下,由选出的代表并协同法律工作者与开发商协商,以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款的《合同》的消费过程。目前,团购大致有两种形式:一种是置业者自发组团;另一种是单位组织职工组团。   不过,由于有些团购房属于非正规的开发商融资手段,因此参加团购也会有一定风险。前些日子,媒体上就曝出过吉林省直单位为了给单位*职工解决住房问题,以团购的名义与长春市某房地产公司签订了购房协议书,后来开发商与这家单位在这个项目上产生了经济纠纷,而导致职工的购房款迟迟得不到退还的事。另外,有些网站或是中介机构组织的团购活动,也出现过不少扯皮事。   团购可能面临的五大法律风险   第一、混淆法律关系,导致维权无门   第二、表决权不充分,导致团队内讧   第三、委托范围不明,导致团购风险   第四、合同主体错误,导致维权不能   第五、资金监管不力,导致钱房两空   对症下药 破解团购风险  虽然有风险,但总的来说,在目前经济形势不景气的情况下,团购住房实现了双赢的效果:老百姓少付钱,开发商多卖房。同时,随着买方市场的渐现,在商品房买卖过程中,购房者将获得更多的话语权,从而为团购者赢得更多的砍价空间。因此,只要购房者能注意回避上述五个方面的风险,团购不失为一种理想的购房方式。   第一、理清三种法律关系,明确法律权利和责任。在进行房屋团购时,必须要明确三种法律关系:其一、团购人与组织者之间是一种委托关系;其二、开发商与组织者之间的关系是基于团购人的委托而派生的买卖关系;其三、团购人与开发商之间是一种房屋买卖关系。如果不理清这三种法律关系的本质,则可能产生法律风险,比如,误将团购组织者当成合同当事人,从而导致团购人维权不能。   第二、组织者要充分听取团购人的意见,明确委托范围。每次与房开商谈判之前,团购组织者一定要充分听取全体团购人的意见,对团购人的意见和要求,要形成书面材料,并对这些意见和要求进行分类,然后拟定详细的团购方案。组织者应当按照大多数团购人的购房意愿与开发商签订合同,尽可能地满足大多数团购人的要求,并以书面协议明确团购人的委托范围,明确组织者的权得与义务,避免内讧现象,减少团购风险。   第三、团购人要充分行使表决权,不应过分依赖团购组织者。团购人对拟购买的户型、面积、内外装修标准、价位、附属设施、功能配套等要充分发表自己的意见。因为组织者只是作为受托人代办具体购房事务,将来入住、享有房屋所有权的都是团购人自己。买房最终环节是购房者与开发商谈判,而最终的决定者必然是购房者。所以,购房者必然要为自己的决定担负一定的责任,而不应过分依赖他人。   第四、组织者要督促团购人及时与开发商签订房屋买卖合同。   《合同法》第四百零二条规定:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。再则,基于产权登记一户一证的要求,在团购合同中,组织者与开发商的团购协议要直接约束团购人与开发商。此后,每个团购人还应分别与开发商签订正式的房屋买卖合同。组织者处理完毕受托事务后,要及时督促团购人与开发商签订房屋买卖合同,把自己从此团购关系中解脱出来,避免产生不必要的纠纷。   第五、团购中资金的安全保障。   商品房的预售是有法定条件的,然而,为了缓解开发商的资金压力,换取更多的砍价空间,有些团购(尤其是单位团购)是发生在开发商具备法定预售条件之前,甚至是在开发商还未开工的时候就将房款到位,这显然是有一定风险的。为了保证团购房款的安全,避免钱房两空,通常的做法有两种:一是组织者(单位)与开发公司对团购资金进行共管,以保证该资金不被挪用。二是将开发商的土地使用权抵押给组织者(单位),在具备预售条件时解除。   团购房屋 最好请律师陪同   在房地产卖方市场时期,购房者一般是没有什么话语权的。合同文本都是由房开商提供,房开商一般都很牛,合同往你面前一放,你要么签约,要么走人,至于合同条款,修改没商量,你爱买不买,购房者往往只有被动地接受。而今,随着买方市场的逐渐形成,团购这种方式不仅为购房者提供了更多的砍价空间,也为购房者通过合同条款的修改更好地维护自身的权益提供了可能,建议购房者可以借这个时机与开发商商谈,争取更多的自身权益。   但具体到合同怎么修改,条款如何设计,如何剔除不利条款,如何准确识别法律陷阱,则是一个具有相当技术含量的问题,尤其是在一些合同细节上,比如三通费问题;屋面和外墙面的权属和收益权问题;住房维修基金的问题;逾期交房和逾期办证的违约责任及免责安排问题;业主如何参加前期物业服务公司的选择问题;小区配套设施及绿化的兑现问题;交房条件,特别是房屋使用条件的完善问题;精装房装修标准及违约责任的安排事宜;面积差异的解决等,都是非常复杂的专业问题,非专业律师根本不可能有效识别其中的法律风险。

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