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认购书是否具有法律效力? 通常认为，商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同。《合同法》第12条所列举的八大条款中，主体、标的和数量是不可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的合同成立的“绝对必备条款”。商品房认购书通常具备上述三个条款，同时，只要没有违反法律、行政法规的其他内容，商品房认购书应当具有法律效力。 对于上述观点，社会各界已经基本达成共识，各地*主动制定“商品房认购书示范文本”就是明证。但是，有些开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订商品房认购书(下称认购书)是否具有法律效力? 一种观点认为，没有取得商品房预售许可证情况下签订的认购书是无效的，因为《城市房地产管理法》第44条规定，预售人必须取得许可证后才可以预售商品房。另一种观点认为，签订认购书并不等于预售商品房，认购书不是商品房买卖合同。没有取得商品房预售许可证条件下签订认购书并没有违反法律或行政法规的强制性规定，因此是有效的。认购书和商品房买卖合同有什么区别? 本文同意第二种意见。 首先，商品房认购书和商品房买卖合同虽然具有内在的“预约与本约”的联系，但“认购”不等于“预售”。商品房认购书以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的;而商品房买卖合同以“商品房实物”为标的，以“达成交易”为目的。 其次，商品房认购书与商品房买卖合同本质不同，进而适用法律也就不同。“商品房预售许可”制度的许可内容仅针对商品房实物，不应当包括认购行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也仅仅规定了未取得预售许可证时签订的“预售合同”无效。如果将此“许可内容”扩大解释，将违反契约*的民法原则，阻碍经济的发展。 第三，今后，开发商若无法及时取得预售许可证，或在无预售许可情况下正式签约，应当由其承担商品房认购书可能被解除、支付违约金，或者商品房买卖合同被确认为无效的法律后果。
1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
3、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
4、 认购书与买卖合同有很大的区别，认购书的效力主要体现在以下三个方面：
一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。
二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。